Что входит в капитальный ремонт

Согласно Российскому праву, капитальным ремонтом жилого и нежилого фонда называется замена и восстановление строительных конструкций, за исключением несущих элементов, смена или восстановление средств инженерно-технического обеспечения, а также отдельных элементов несущих строительных элементов на аналогичные или иные, улучшающие показатели конструкций элементы и их восстановление. В обывательском понимании в рамки этого ремонта входят: 

• реконструкция элементов многоквартирного дома и других капитальных сооружений, при которой производится изменение его параметров или частей, в том числе добавление этажей, пристройка балконов и восстановление несущих конструкций;
• изменение планировки, означающее смену площадей, размеров пространства;
• переустройство, проводимое с целью изменения свойств помещения за счет смены, установки и переноса инженерных сетей.

На практике, капитальный ремонт, переустройство, перепланировка и реконструкция часто выполняются одновременно. Общим для этих актов является то, что все они - источники внесения изменений в паспорт объекта недвижимости, находящийся в государственном реестре.

В каких случаях нужен капитальный ремонт

Как следует из общего определения, капремонт восстанавливает ресурс конструкций, например, фасадов, крыши, перекрытий и других систем фонда недвижимости. Перепланировка и реконструкция проводятся как средство изменения пространства дома, создания новых помещений и территорий. То есть, необходимость капитального ремонта исходит из того, что конструкции и инженерные элементы дома пришли в аварийное состояние или перестали выполнять свое назначение за счет износа. Свойства материалов, из которых строят дома, со временем ухудшаются, поэтому их срок службы ограничен. Кроме того, износ фонда недвижимости связан с особенностями условий, в которых эти материалы работают. Например, на окна, крышу и фасады круглый год воздействует вода, ветер, солнце. Примером ситуации, в которой требуется капитальный ремонт жилого или нежилого фонда, является потёкшая крыша, необходимость утепления фасада, трубы водопровода, отопления. Перепланировка и переустройство проводятся по желанию собственников или других заинтересованных лиц. Цель этих процессов - увеличение общего комфорта или приведение в соответствие нормам, например, при переделке жилого фонда в офис или магазин. Как правило, инженерные системы и несущие конструкции многоквартирного дома скрыты и находятся под отделкой. Отремонтировать их можно после выселения жителей, выноса мебели, демонтажа отделки. В процессе перепланировки они могут подлежать демонтажу или к ним откроется доступ. Поэтому имеет смысл при капремонте заменить их даже если износ еще не наступил, так как за время, прошедшее с момента строительства дома или его предыдущего капитального ремонта появились новые средства и технологии, позволяющие сделать фонд недвижимости комфортнее за счет применения новых материалов. Например, старые окна меняются на современные, металлические трубы меняются на сшитый полиэтилен и так далее.

Капитальный ремонт имущества общего пользования в многоквартирном доме

В России общий правовой и юридический порядок финансирования и формирования бюджета на работы многоквартирного дома устанавливает Жилищный кодекс. К общедомовому имуществу относятся фундамент, подвал, ограждающие конструкции, кровлю, лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, мусоропроводы, стояки канализации, вентиляции, козырьки и прочие внутридомовые и наружные элементы. Полный перечень общедомового имущества и мероприятий по его сохранности, а также восстановлению указан в ЖК. Для того чтобы должным образом сформировать коллективный целевой бюджет, из которого будет финансироваться капремонт, собственники недвижимости в многоквартирных домах, вместе с коммунальными платежами, платят ежемесячный взнос в Фонд капитального ремонта. Взнос включается в единый платежный документ, его минимальная сумма определяется законодательством. Фонд управляется региональным оператором и расходуется согласно Региональной программе капитального ремонта в которой указаны предельные сроки всех многоквартирных домов субъекта РФ. Она разрабатывается не менее, чем на период двадцать пять лет и уточняют раз в год. Согласно кодексу ежегодно, очно или заочно, с использованием единой информационно-аналитической системы ЖКХ, проводят общее собрание собственников, на котором решаются вопросы управления, содержания и использования здания. По протоколу решения общего собрания средства имеют возможность переходить из Фонда капитального ремонта на специальный счет, предназначенный для создания общего котла, который будет управляться указаниями ТСЖ, управляющей компании или другого специализированного органа. Об этом решении нужно уведомить власти. Входит ли конкретный дом, расположенный в Москве в список подлежащих капитальному ремонту согласно Программе, можно на портале правительства города. Там же размещен перечень и наименование этапов. Закон определяет средства и порядок информирования граждан о Программе капитального ремонта на тех территориях, где они проживают. Льготы на уплату взносов имеют право граждане следующих категорий инвалиды I и II групп, лица старше 75 лет, чернобыльцы. Дополнительно региональные льготы могут устанавливаться для иных, нуждающихся в поддержке категорий, например для семей с ребенком. Перечень льгот можно узнавать из постановления регионального правительства. Если собственники недвижимости хотят провести дополнительные, не включенные в региональную программу работы, то общее собрание жильцов может установить требование выплачивать размер взноса на капитальный ремонт выше, чем ограниченный законом минимальный размер. Тогда избыток собранных денег владельцы недвижимости могут направлять на дополнительные работы, не включенных в программу. Данный порядок проведения доработок утвержден правительством.

Особенности капитального ремонта в разных видах зданий

Дома, квартиры, офисы и другие коммерческие помещения различаются по назначению, количеству собственников, нормами и правилами, регулирующими планировку, особенностями конструкции, формированием бюджета. Поэтому порядок проведения капитального ремонта в них будет сильно различаться, особенно в части проектирования и согласования проектной документации.

Капитальный ремонт коттеджей (частных домов)

Частным жилым домом называется строение высотой не более трех этажей или двадцати метров, по праву собственности не предназначенное для разделения на самостоятельные объекты недвижимости. По закону при их перепланировке не требуется создание проектной документации. Чтобы запланировать перепланировку, достаточно заполнения в электронной форме уведомления в региональное управление архитектуры и градостроительства о сроках, а также факте планируемого строительства или перепланировки дома и поставить строение на кадастровый учет после окончания строительства на основании декларации и технического плана. Если дом не автономный и к нему подключен газ, электрическая сеть, водопровод центральная канализация, то к помещениям, в которых осуществлено подключение, а также к расположению и эксплуатации инженерных сетей предъявляются специальные дополнительные нормативные требования регионального отделения Мособлгаза, Мосводоканала и Мосэнерго и других операторов. Работы проводятся за счет собственников жилья За счет того, что собственник частного дома отвечает за его должное состояние и комфорт проживающих, то и момент начала капитального ремонта, необходимость проектирования, содержание проекта, используемые строительные материалы, средствах и технических решениях принимает единственный собственник дома. Он же решает кому поручить выполнение работ, потребуется ли составление договора и приемка по акту.

Капитальный ремонт квартир

Согласно Жилищному кодексу квартирой называется находящееся в жилом фонде структурно обособленное помещение, обеспечивающее возможность прямого доступа к пространствам общего пользования многоквартирного дома и состоящее из комнат и бытовых помещений. Необходимость капитального ремонта может возникать за счет износа находящихся в квартире элементов личного и общедомового имущества, а именно сетей электро-, водо- и газоснабжения и водоотведения. Распространенный случай - необходимость заменить инженерные сети в жилом фонде в связи с перепланировкой квартиры. Для выполнения перепланировки собственникам нужно разработать проект средствами компании, которая является членом СРО и направить его на утверждения в Мосжилинспекцию или аналогичное административное ведомство, если вы находитесь не в Москве, а в других регионах. Согласовать будет проще, если вы выберите один из вариантов из типовых проектных решений перепланировки квартир в домах массовых категорий, строившихся в РФ. Работы по перепланировке объектов жилого и нежилого фонда должна вести специальная строительная организация - член СРО, имеющая соответствующие лицензии, качество контролироваться должным образом, вестись журнал работ. Далее нужно получить акт приемочной комиссии, в состав которой входят представители Мосжилинспекции, проектировщика, составившего проект, управляющей компании многоквартирного дома. Если собственники планируют замену или капремонт инженерных сетей без проведения перепланировки, то им тоже понадобится обратиться в управляющую компанию многоквартирного дома или к оператору, оказывающему услуги, чтобы отключить квартиру от сетей общего пользования. Установка газового оборудование проводится оператором, имеющим допуск к данному виду деятельности.

Капитальный ремонт фонда коммерческой недвижимости

В зависимости от назначения нежилого фонда к планировке могут предъявляться дополнительные требования в отношении к гигиене, защите от негативных воздействий, необходимости вентилировать помещения, противопожарной безопасности. Проект должен отвечать собранию государственных и региональных стандартов РФ, регулирующим деятельность компании. Необходимость капремонта или перепланировки возникает в следующих ситуациях:

• при перепрофилировании многоквартирных домов жилого фонда в коммерческую недвижимость по итогам собрания жильцов;
• если меняется собственник или вид деятельности. Например, к офисам, медицинским учреждениям, заведениям общественного питания предъявляются разные требования и если вы заезжаете на новую территорию, на которой ранее осуществлялся другой вид деятельности, вам придется проводить его перепланировку собственными средствами.

Этапы капитального ремонта

Если вы нанимаете компанию для оказания услуг, то содержание капремонта и очередность действий должны быть зафиксированы в пунктах договора. Обычно, каждый этап завершается подписанием акта. При проведении капитального ремонта необходимо учитывать ваши региональные особенности, такие как изменение погоды, наличие стройматериалов, рабочей силы и т.д. Вне зависимости от того, к жилому или нежилому фонду принадлежит объект недвижимости программа действий при капитальном ремонте будет одинаковой: проектирование, демонтаж, завоз стройматериалов, монтаж конструкций, прокладка коммуникаций и инженерных сетей, черновая отделка, чистовая отделка. Рассмотрим этот перечень подробнее.

Проектирование, согласование проекта, составление сметы

Проект необходим во всех случаях кроме капитального ремонта квартир и частных коттеджей, в которых не предполагается перепланировка. В иных ситуациях, согласно законодательству РФ проектирование является обязательным. При составлении проекта капремонта фонда коммерческих объектов необходимо учитывать требования федеральных и региональных стандартов, регулирующих параметры гигиены и микроклимата. Даже если на первый взгляд проектирование не требуется, мы рекомендуем составлять проект должным образом для любого типа капитального ремонта, за счет того, что:

• проект позволяет заранее выявить вопросы и решить их “на бумаге”. За счет этого можно сократить сроки и сэкономить деньги. Устранение ошибки на стадии проекта займет день или менее, на стадии монтажа - недели и месяцы;
• по результатам проектирования можно составить смету, рассчитать требуемое для капремонта время, количество материалов и порядок их завоза на объект

Демонтаж, вывоз мусора

Этот этап предполагает снос стен и инженерных систем. Важно при этом не повредить магистральные сети многоквартирного дома, а также несущие конструкции капитального здания. До начала демонтажа необходимо отключить общие сети: горячее и холодное водоснабжение, электричество, отопление. При проведении демонтажа в жилом фонде и офисных центрах необходимо соблюдать региональный закон о тишине. Желательно предупредить соседей по дому о проведении шумных работ, сроках их проведения.

Ввоз строительных материалов на объект

Расход стройматериалов исчисляется тоннами. Их нужно машинами привести на объект, выбрать место для их размещения, чтобы строителям не потребовалось их лишний раз переносить для выполнения отдельных операций, и за счет этого делать лишнюю работу. Некоторые строительные материалы собственникам необходимо заказывать заранее.

Монтаж конструкций и инженерных сетей

На этом этапе капитального ремонта строятся перегородки, стены и другие элементы, устанавливают или проводят замену оконных блоков. Материалы для монтажа выбирают на стадии проектирования дома, опираясь на требования заказчика, свойства и стоимость материалов. Для подключения сетей, приборов учета воды и электричества нужно обратиться в управляющую компанию или к поставщикам ресурсов.

Черновая отделка

На этом этапе капитального ремонта проводится штукатурка стен, установка черновых полов, устройство стяжек.

Чистовая отделка

На этом этапе поверхности стен и потолка отделываются верхними чистовыми покрытиями - плиткой, обоями, панелями или окрашиваются. Устанавливается чистовая сантехника, электрика, двери, кухонное оборудование, газовые колонки.