Что такое вторичные квартиры
Вторичным называют построенное зарегистрированное в Росреестре жилье, у которого уже есть владелец.
Разнообразие вторички в Москве и Московской области связано с тем, что по данным Росреестра, в городе эксплуатируются здания, возведенные более 100 лет назад одновременно с новыми. Условно вторичка делится на следующие типы:
- Здания построенные ранее 1930-х годов.
- Сталинки, которые строились в Москве с 1930-х до конца 1950-х годов. Как правило, в данных домах построены трех или четырехкомнатные апартаменты с потолками высотой 3 или более метров с такими классическими дизайнерскими решениями, как настенная лепнина в интерьере. Однокомнатные или двухкомнатные квартиры встречаются в них редко. Стоимость данной недвижимости одна из самых высоких.
- Хрущевки, которые строились в Москве после окончания строительства сталинок, с 1956 года до конца 1970-х годов. Это здания из кирпича, блоков или панелей, с одно-, двухкомнатными, реже трехкомнатными квартирами, небольшой жилой площади. Высота потолков — 2.5 м. Стены в хрущевках обычно оклеивались обоями, на потолки наносилась побелка. Стоимость жилья в таких зданиях относительно низкая. Оно строилось, чтобы закрыть дефицит жилья обеспечив расселение коммуналок.
- Брежневки — строились с 1960-х до 1980-х годов. Это типовые панельные здания, на долю которых приходилась большая часть строительства в Москве. В данных домах строились однокомнатные, двухкомнатные или трехкомнатные квартиры. Четырехкомнатные встречаются редко.
- Здания серии П44 на долю которых приходилось большинство жилищного строительства с 1980-х до 2016 года. В данных домах построены однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные квартиры с высотой потолков 2,6 — 2,7 м.
- Монолитные дома. Самый актуальный на данный момент вид строящихся ЖК в Москве. Большинство зданий возводят по индивидуальным дизайн-проектам. Благодаря небольшой площади несущих конструкций, жилье имеет множество дизайнерских решений планировки — от квартир-студий до просторных многоуровневых апартаментов площадью сотни метров. Это позволяет создавать различные детали интерьера. При покупке у собственников это жилье тоже называют вторичкой.
Варианты ремонтных работ во вторичке
Ремонт вторичной квартиры под ключ бывает капитальным, при котором проводится замена инженерных коммуникаций и изменение планировки, или косметическим, задача которого — обновить интерьер.
Какой вид выбрать, зависит от того, каким вы желаете видеть результат и бюджета, в который вы планируете уложиться. Вторичное жилье отличается друг от друга: от бетонной новостройки с нуля, до объектов со свежим косметическим ремонтом под ключ, иногда готовым дизайнерским интерьером, необходимой для проживания мебелью и техникой. Для жизни в такой квартире достаточно получить ключ, чтобы через пару дней после сделки жить там с комфортом.
Во вторичной недвижимости в старых зданиях иногда десятки лет не менялось обустройство, не проводились косметические работы. В них можно столкнуться с изношенными водопроводом, электропроводкой которая устарела морально и физически. Скорее всего такая квартира нуждается не в обновлении, а в капитальном ремонте под ключ.
В отдельный вид выделяется предпродажная подготовка, которая проводится во вторичном жилье для того, чтобы увеличить стоимость недвижимости. При проведении данных косметических ремонтов под ключ расчет бюджета должен быть таким, чтобы повышение цены было выше стоимости использованных дизайнерских решений и услуг мастеров.
Чтобы определить перечень того, что потребуется сделать во вторичном жилье, вы можете оставить заявку нашим менеджерам. Замерщик бесплатно приедет по любому адресу в Москве в течение нескольких дней. Он проведет точный замер, осмотр помещения, оценит ориентировочную стоимость работы под ключ. Вы сможете задать ему вопросы и получить ответы.
Что входит в ремонт вторичек
Ремонтные работы делятся на этапы. Их последовательность описана ниже, но соблюдается не всегда. Например, не всё перечисленное будет проводиться при косметическом ремонте или, если вы оставили заявку не на всё под ключ.
Подрядчик может самостоятельно оказывать все услуги или обращаться к сторонним специалистам или частным и государственным компаниям, имеющим специализацию на отдельных процессах.
Замер помещения
С этого начинается любой ремонт вторички. От того, насколько правильно он выполнен зависит точность выполнения всех последующих расчетов.
После получения заявки мы перезвоним вам в течение нескольких минут, чтобы согласовать возможность выезда замерщика в удобное время.
Замер проводят инженеры-строители. Бесплатно приехав, они смогут правильно измерить помещение и помогут определить объем, проведут предварительные расчеты. Замер помещения проводится за один день.
Заключение договора
Договор подписывают, чтобы зафиксировать цену и другие условия. Если что-то потребует пересмотра, то к договору требуется подписать дополнительное соглашение. Наличие договора позволяет избежать спорных ситуаций. Согласование договора показывает готов ли подрядчик гарантировать обязательства, внеся свои обещания и ваши пожелания в договор.
Для решения спорных вопросов на бумаге потребуется несколько дней. Если вы приступите к ремонту не имея зафиксированных договоренностей, то на переделку потребуются месяцы.
Проектирование
По данным, которые отправил замерщик, составляют дизайн-проект. По нему проводят расчет количества и стоимости стройматериалов, детализируют интерьер.
У нас в создании проекта участвуют дизайнеры, архитекторы, инженеры-конструкторы, сметчики.
На основании вашей заявки, а также выбранного стиля, например скандинавского минимализма, за несколько дней мы подготовим и вышлем вам 2 или 3 варианта дизайн-проекта, чтобы вы выбрали наиболее подходящий.
Так как предыдущие этапы влияют на последующие, проект позволяет правильно выполнить процессы во время всего ремонта. Например, поклейка стен обоями и покраска требуют разной подготовки основания.
Проект включает дизайнерские решения, схему расположение электроточек, сантехники, других элементов.
Согласование проекта и перепланировки
Замена отопительных радиаторов, стояков и другие процессы требуют одобрения управляющей компании.
Если для реализации дизайнерских решений капитальные работы включают перепланировку, то нужно получить разрешение Мосжилинспекции. Проведение несогласованной перепланировки, а также создание новых дверных проемов, приведет к штрафам и тому, что недвижимость будет сложно продать. При худшем сценарии, вы измените расположение мокрых зон, повредите стояки вентиляции, несущие конструкции. Это ухудшит безопасность здания или вызовет его обрушение.
Вы можете согласовывать проект сами или воспользоваться нашими услугами. Тогда мы отправим заявку на перепланировку вместо вас.
Демонтаж
Во вторичке эта стадия отличается объемом демонтируемого и количеством мусора, который потребуется вывезти.
При косметическом ремонте удаляют старое декоративное покрытие — плитку, линолеум и др.
При капитальных работах и перепланировке демонтируют перегородки, существующие инженерные системы. Для отключения водопроводных и отопительных труб, а также электропроводки нужно отправить заявку и воспользоваться услугами управляющей компании.
Покупка и доставка материалов
Наша фирма сотрудничает с оптовыми поставщиками, у которых можно купить весь список строительных, расходных, отделочных материалов по оптовым ценам.
При перепланировке вторички вес материалов исчисляется тоннами. Их завозят на объект, чтобы обеспечить строителей всем необходимым и располагают так, чтобы не потребовалось лишний раз перемещать тяжести в пространстве.
Иногда нужно отправлять заявку на строительные материалы заранее, за несколько месяцев до того, как официальный поставщик сможет отправить их вам.
Чтобы на месте увидеть особенности оттенка красок или обоев иногда требуются образцы.
Требуется учитывать такие нюансы как, запас на подрезку плитки и обоев.
Частой сложностью доставки материалов во вторичное жилье является отсутствие лифтов. Кроме того, бывают сложности с проездом грузового транспорта.
Услугу по доставке строительных и отделочных материалов оказывают поставщики материалов или нанятые строители.
Монтаж и черновая (предчистовая) отделка
На этом этапе возводятся перегородки, электрические и другие сети. Проводится оштукатуривание стен, их выравнивание шпатлевкой, выполняется стяжка и укладка теплого пола. Также на этой стадии проводится смена окон, оконных блоков и остекление балкона или лоджии, создание ниш и арок.
При косметическом ремонте этот этап не выполняется или минимизируется. Например, сначала заделываются щели, которые будут мешать последующей оклейке обоями.
Чистовая отделка
На этой стадии мастера проводят грунтовку поверхностей, наклеивают на них обои, плитку или другие финишные косметические покрытия. Также проводят электромонтаж финишной электрики и сантехники, установку освещения, розеток, раковин, батарей. Ставят межкомнатные двери, отделывают откосы, проводят другие малярные работы.
При косметическом ремонте этот этап является основным.
Установка мебели и других предметов интерьера.
Иногда работы под ключ включают и обстановку помещения. На этой стадии собирают и размещают шкафы и другую мебель. Устанавливают бытовую технику, элементы умного дома, которые потом требуется отладить.
Жилье станет выглядеть так, как предполагают использованные в проекте дизайнерские решения.
Приемка
Заказчик оценивает выполненный капитальный или косметический ремонта, затем подписывает акт о приемке. Приемка проводится по этапам или после того как процесс завершен. Заказчик принимает услуги самостоятельно или прибегнув к помощи экспертов, которых можно найти в Москве.
На стадии готового интерьера черновая отделка и инженерные системы скрыты мебелью, обоями и другими покрытиями, поэтому иногда приемка может занимать несколько дней.
От чего зависит стоимость ремонта вторичного жилья
На цену влияет перечень работ, количество используемых материалов, насколько они сложны в монтаже, особенности квартиры, используемые дизайнерские решения. Например, высота потолков 3 и более метров потребует большего количества обоев и вызовет сложности при поклейке, применение уникальных дизайнерских материалов для отделки потребует расходов на их приобретение и услуги мастеров.
Кроме того стоимость ремонта зависит от срока его выполнения. Если требуется срочно, значит будет стоить дороже. Для сокращения сроков нужно тщательнее продумать график, так как потребуется больше рабочих, которые должны вместе работать, чтобы их действия не мешали друг другу. Время сушки материалов зафиксировано в нормах производителей, определено ГОСТами и СНИПами. Ремонт в любом случае потребует много дней, а скорее всего займет ближайшие месяцы.
Если у вас имеется проект с рассчитанной по нему сметой, то подав заявку разным исполнителям, вы получите примерно одинаковую стоимость при условии одинаковой гарантии.
Если вам успешно удалось найти исполнителя, который готов ремонтировать в Москве значительно дешевле конкурентов, то это повод внимательно отнестись к его сообщениям и выяснить, почему он предлагает такую цену. Как бы вам не хотелось сэкономить, экономия на услугах иногда превращается в потери времени и денег. Узнайте исполнителя, сотрудничество с которым вы рассматриваете, ответы на следующие вопросы:
- Насколько прозрачна смета, составленная им? Все ли вам в ней понятно?
- Есть ли у него практические примеры готовых объектов?
- Умеют ли его сотрудники работать с представленными в проекте материалами? Проходили ли они рекомендованное производителем обучение?
- Выполнит ли он весь комплекс под ключ или только часть?
- Имеется ли у него необходимые инструменты, штат мастеров способных выполнить электромонтажные, а также другие работы?
- Каким образом проводится контроль хода ремонта? Не потребуется ли вам лично следить за рабочими, чтобы они все делали правильно?
Сроки ремонта
| Обьект |
Косметический (дней) |
Капитальный (дней) |
Дизайнерский (дней) |
| 1 комнатная квартира |
от 20 |
от 50 |
от 75 |
| 2х комнатная квартира |
от 25 |
от 60 |
от 90 |
| 3х комнатная квартира |
от 30 |
от 65 |
от 100 |
| 4х комнатная квартира |
от 35 |
от 70 |
от 110 |
| Таунхаус (120 м2-200 м2) |
от 45 |
от 95 |
от 135 |
| Коттедж (200 м2-500 м2) |
от 65 |
от 130 |
от 160 |
| Комната |
от 10 |
от 25 |
от 35 |
| Кухня |
от 10 |
от 25 |
от 35 |
| Санузел |
от 10 |
от 25 |
от 35 |
21 фото
Смета
Обзор
